STEP6 所得税の変動要素と軽減方法

個人が不動産から得る家賃などの収入（不動産所得）には税金が課せられます。不動産所得は総合課税の対象となっており、他の所得（給与など）と合算してその金額に応じて税率が決められます。必然的に所得が多ければ多いほど税率は高くなり、所得税と住民税の合計で最高50％もの税率が適用されることとなります。したがって、物件を複数所有し、賃料収入や他の所得が増えれば増えるほど、税率も段階的にあがり、最終的には最高税率の50％が課せられることになります。最高税率の対象となる人は、物件を購入して賃料収入を得たとしても、経費を差し引いた所得の半分しか手元に残らないことになりますので、物件を多く保有する人にとって、所得税と住民税はもっとも深刻な支出となるのです。

所得税・住民税合算税率表

課税所得金額（万円）		税率（％）	控除額（万円）
	200万円以下	15	ー
200万円超	330万円以下	20	10万円
330万円超	700万円以下	30	43万円
700万円超	900万円以下	33	64万円
900万円超	1800万円以下	43	154万円
1800万円超		50	280万円

つぎに、税金を軽減する対応策として、会社を設立する方法と家族で共有して保有する方法をご説明します。

会社を設立し、会社名義で不動産を所有する

課税所得が最高税率である50％となるような場合は会社（法人）を設立して法人名義で不動産を購入し、その会社から個人に給与を支払うことによって、所得を分散し、結果的に会社と個人の合計が個人の最高税率より低い税率となり、トータルでの税金を軽減することが可能となります。しかし、会社を新規で設立した場合、設立に要するコストが発生するとともに、不動産購入資金をどのように調達するかという問題もでてきます。税金の問題は、個別事情によって変わってきますので、実行する際は、必ず税理士などの専門家と相談する必要があるでしょう。

会社を設立して所得を分散する事による税金軽減のイメージ

• わかり易くするために細かい条件は省いています。
• 条件によって結果は異なりますので実行する際は必ず税理士などの専門家にご相談ください

個人で投資用不動産を所有して最高税率が課せられる場合
課税所得（家賃収入から諸経費を引いたもの）100
税金50		手取り50
↓↓↓
会社で不動産を保有した場合
家賃収入（会社の売り上げ）100
会社50		個人給与50
税金20	利益30	税金20	手取り30

※会社の利益30と個人給与の手取り30を足すと60となる。

共有で不動産を所有する

個人の所得税、住民税は個人単位で課税されます。したがって不動産所得やその他の所得を含めた合計が、最高税率になるほど所得のある人は、奥様や子供など所得税率の比較的低い人と、共有で不動産を所有することにより、所得を分散し、結果的にトータルの税金を軽減するとこも可能となります。

会社を設立して所得を分散する事による税金軽減のイメージ

• わかり易くするために細かい条件は省いています。
• 条件によって結果は異なりますので実行する際は必ず税理士などの専門家にご相談ください

個人で投資用不動産を所有して最高税率が課せられる場合
課税所得（家賃収入から諸経費を引いたもの）100
税金50		手取り50
↓↓↓
共有で不動産を保有した場合
課税所得（家賃収入から諸経費を引いたもの）100
Aさん50		Bさん50
税金25	手取り25	税金15	手取り35

※Aさんの手取り25とBさんの手取り35を足すと60となる。

 

この場合、共有者の購入資金をどのように手当てするかが注意ポイントです。共有者自身が購入資金を手当てせずに、共有名義にした場合は、贈与税などの対象になる可能性がありますので注意が必要です。税金の問題は、個別事情によって変わってきますので、実行する際は、必ず税理士などの専門家と相談する必要があります。

 

このように不動産投資においては支出の面でも大きく変動する可能性があることにご注意ください。特に、税金については、不動産投資における経常支出の中でも非常に大きなウェイトを占めています。不動産投資は投資の単位が非常に大きくなりますので、失敗しないためにも、収入面に加えて、支出面のマネジメントが重要になってきます。今回ご説明したポイントに注意して、不動産に関する知識を習得し、専門家の知恵を借りることが成功の秘訣となるでしょう。