STEP2 不動産投資のメリット

不動産投資は他の投資商品と比較して、一体どんなメリットがあるのでしょうか？不動産投資のメリットを整理してみます。

小額の自己資金で始めることができる。

物件の評価次第です。

「毎月」安定収入が得られる

なんと言っても不動産投資の一番の魅力は安定的な収入を、毎月得ることが可能であるという点です。他の金融商品で毎月分配金を受け取れる商品は少ないのが現状です。株式投資においても配当は多くて半年に一度、そうでなければ1年に一度です。場合によっては投資した会社の業績がおもわしくなく、配当が行われないこともあり得るのです。 その点、不動産投資の場合は入居者が確保できれば、その入居者が退去するまでの間、一般的に2〜3年は安定した収入が毎月見込めると考えてもよいでしょう。これが年金を補うとも言われる不動産投資のいちばんの魅力です。

	収益分配（配当）のサイクル	収益分配の見込み
株式投資	半年または1年に1度	会社業績による
不動産投資	毎　月	入居者がいる限り安定的

場合によっては売却益も

毎月の安定収入も不動産投資の1つの魅力ですが、投資する物件によっては売却による利益を得られる可能性もあります。日本経済が成長し、再び地価が上昇することによって売却益が得られることもあるかもしれません。また、「その不動産から得られる収益」をベースに不動産価格が決定しますので、投資家自身の工夫、努力によって「収益」をアップさせることができれば、おのずと不動産の価値も上がり、売却益を狙える可能性も出てきます。

税制上のメリット

サラリーマンでも年間１０〜１２０万円程度、場合によっては税金還付・減額の節税効果も、また相続税対策としても期待できます。大きなマンションを所有するよりワンルームマンションをいくつかに小分けした方が相続時に分け易いということもあります。また精算課税を利用した贈与の場合にも有効です。

事業へ積極的に関与できる

不動産投資は投資する不動産の賃貸事業経営に自分自身が大きく関与できるという点でも株式投資などとは大きく異なり、魅力の１つといえます。不動産投資を開始しようと考えてから物件の選定、取得、賃貸事業運営、物件の売却まですべて、最終的には自分自身の判断で行われます。当然、それぞれの場面において、不動産会社などのプロのアドバイスが必要になってきますが、そのアドバイザーの選定も自分で行えるのです。そういう点では、自分自身、不動産の知識を習得すること、優秀なアドバイザーを見つけることが不動産投資成功の第一歩と呼んでも過言ではないでしょう。

投資家自身が 積極的に関与	→	不動産会社（アドバイザー）の選定
		物件の選定
		金融期間の選定（融資を利用する場合）
		管理会社の選定

例えば、物件購入の際に、価格交渉をすることによって少しでも安く物件を手に入れることが可能になる場合もあります。また、賃貸事業開始後の賃貸管理運営について、現状の管理会社よりも安価で質の良いサービスを提供する管理会社があった場合は、積極的に管理会社を変更して、管理コストを削減し、実質的な収益をアップさせることも投資家自身の判断で可能となります。このように不動産投資においては自分自身が積極的に事業にかかわる事によって利益を得ることも決して不可能ではないのです。

資金調達が容易に

不動産には担保力があり、不動産を担保に金融機関からお金を借りることが可能です。不動産投資の場合、投資家自身に資産があまりない場合でも、投資する不動産およびそこから得られる収益を担保にお金を借りることが可能となります。購入する物件を担保にお金を借りた場合、毎月の家賃収入を返済に充てることが可能となります。また、融資金額、金利、取得物件の利回り等の条件によって異なりますが、場合によっては家賃収入から、借入金の返済を差し引いても手残りがある場合もあります。 同じく不動産を担保に融資を受ける住宅ローンの場合は、住宅そのものは収益を生まないため、毎月の給与などの収入から返済しなくてはなりません。しかし、不動産投資においては不動産から生まれる家賃収入が毎月の返済（全部または一部）をしてくれるので、極端にいえば年間所得が低くても、担保力、収益力のある不動産を購入する場合、融資を受けることが可能となります。これも不動産投資における魅力の1つです。

金融機関	借入れ →→	投資家	物件購入 →→	収益物件
	返済 ←←		家賃収入 ←←

生命保険効果と年金の効果

例えば、〈１０年保証期間付〉終身年金（定額型）《６０歳から年間１００万円を毎年受領できる年金》に４０歳から加入し、月々８万３千円を２０年間支払い、総額約２,０００万円を支払うことで、９０歳まで生存時には総額約３,０００万円を受け取れます。しかし７０歳以降にご本人が死亡した場合、その時点で年金受領は終了となります。つまり残されたご家族には支給されなくなります（死亡保障なしの場合）。ところが「マンション投資プラン」で２０年保証の家賃収入を得ることでローンのほとんどを支払うことが可能であれば、節税効果分も期待できます。つまり月々わずかなご負担で、定年後には《首都圏のデザイナーズマンションを無借金》で残すことができる、《６０歳から年間１００万円を毎年受領できる年金》と同様の収益を期待できます。団体生命保険付きですから、万一の事がご本人様にあっても、また元気に永生きされましても、いずれの場合でも、年間１００万円程度の収入を得ることも可能ですから、保険と年金の効果を期待する事もできます。

税制上のメリット

不動産から生まれる家賃収入に対する税金（所得税）と不動産を所有している人が亡くなったときに課せられる可能性のある相続税の2つについては、他の投資商品とは課税の取り扱いが異なっており、税制上のメリットを受けられる場合があります。

所得税	相続税
不動産から得られる家賃収入は不動産所得となり所得税の対象となります。不動産所得の計算上、家賃収入から実際にかかった経費（固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費・借入金の金利など）に加えて建物の 減価償却費を差し引くことが可能です。この減価償却費は税務上、支出を伴わない経費として認められていますので、税務上の所得金額より、実際のキャッシュフローは多くなります。要するに建物の減価償却費相当分が課税されない分、所得税が軽減されることになります。また、不動産所得は総合課税の対象となっており、給与所得があった場合は合算して課税されます。 税務申告上の計算 実際の キャッシュフロー 家賃収入 100 家賃収入 100 管理費等 ー20 管理費等 ー20 固定資産税等 ー10 固定資産税等 ー10 減価償却費 ー50 減価償却費 0 課税所得 20 キャッシュ フロー 70	相続税とは遺産課税ともよばれ、一定規模以上の財産を残して亡くなった場合に、その財産を相続した（引き継いだ）人がその相続した額に応じて、納める税金です。故人が残した財産を評価する場合、現金や上場株式などは亡くなった時の時価で評価しますが、不動産の場合、土地は路線価評価、建物は固定資産税評価額で計算し、更に人に貸している場合はそこから一定額を引くことが可能となります。不動産の場合、一般的に不動産の時価よりも相続税評価額が下回っている事が多いため、不動産の時価と相続税評価額の差額分に対応する相続税が軽減されることとなります。 不動産の時価 節税効果 相続税評価額 したがって、相続税のことを考えると現金や有価証券を保有しているよりも、不動産を保有している方が、評価が引き下げられ、相続税を軽減することが可能となります。

意外にローリスク

昨今の史上類を見ない低金利水準の中にあって、金融商品で資産を形成することは極めて困難と言わざるを得ません。金融商品の場合、利回りの良いものには高いリスクがともないます。株やリートに投資する場合は、基本的に手持ちの現金の範囲での限られた投資になります。例えば、２百万円程度の投資で、（仮に中長期でみても）１０倍の２,０００万円まで資産を増やすには、それなりのリスク覚悟で危険な投機になる恐れがあります。また仮にローンで資金を調達し大きく運用すれば逆ザヤ（配当年利回り以上の高金利での資金調達になる）でハイリスクです。その点、マンション経営は、立地を厳選するなどのリスク回避により、比較的低いリスクでも資産形成ができます。また大きな特徴としては、弊社が厳選した優良投資対象物件が資産担保となるので、保証人等が不要で、低金利（２％〜）の融資を利用し、その資金を５％程度の物件投資にまわす事で、他の投資商品には出来ない有利な投資も可能となります。つまり、投資収益５％引く金利のロス（２％〜）は、プラスですので、元本返済に充当し資産形成できるのです。一般的な購入例でも、２００万円程度の投資で中長期でみて１０倍の２,０００万円程度の資産形成になることもございます。なぜなら、ローンを組んだ場合でも家賃収入でほとんど返済できてしまう上、税金の還付を受けられるので効率的な資産形成の方法と考えられているのです。更に将来はそこから年間１００万円程度の収益も得られるのです。