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メリット・デメリット・リスク

部屋探し・不動産のお役立ち情報『メリット・デメリット・リスク』

建物の寿命や地震、家賃値の値下がりなど、マンション経営のメリット・デメリット・リスクについてお答えします。
不動産投資に関するローンやメリット、デメリットなどをQ＆A形式でまとめました。不動産投資の利回り

メリット・デメリット・リスク

Q.定借分譲マンション？（定期借地権付き分譲マンション）て、どんなメリットデメリットがありますか？

都市部周辺で、地価とともにマンション価格が上昇しつつあります。そんな中、注目を集めそうなのが「定期借地権付き分譲（定借分譲）マンション」です。土地を買わずに借りる契約で、普通の分譲マンションに比べ、価格が安いのが魅力です。ただ地代の発生や試算としての評価の難しさなど、リスクも知っておくべきです。　定借分譲住宅の制度は一九九二年施行の借地借家法で誕生し、通常、購入時に保証金や権利金として土地賃借の一時金を払い、入居後も地代を支払います。土地にかかる固定資産税は地主が負担します。借地期間は五十年以上で、最後は更地にして地主に返すのが原則です。ただ、土地を借りる契約であるだけに注意も必要です。まず、購入価格は通常、入居後に払う地代を含んでいないのです。例えば、○○の○○マンションでは、毎月の地代はおおむね一万一千　〜　一万六千円。（立地が良ければ地代はさらに高くなる）例えば五十年間、毎月二万円の地代を払うと総額は千二百万円。地代を含む総額が本当に安いかどうかは試算しないとわからないのです。固定資産税評価額などを基に定期的に地代を見直す契約が多く、地価上昇で将来の負担額が増える恐れもあります。もう一つの注意点は、原則として最後に建物を壊すことです。住宅が資産として残らない仕組みは不安のようです。国土交通省の調査では、定借分譲マンションの借地期間は「五十年超五十二年まで」が最も多いのです。三十歳代で購入すれば、返還時には八十歳代。購入価格が安い分、将来の住み替え原資（自宅の場合）を貯蓄しておく必要があり、また、マンション経営であれば、せっかくの資産運用が無になるわけです。現状で定借分譲マンションの最大の課題とされるのは、取り壊すまでの資産価値が不透明なことです。定借分譲マンションの場合は、下落し続ける傾向が見えるそうです。通常、中古マンションの価格を支えるのは土地だが、定借分譲は土地がない。それが定借分譲マンションの値段が下げ止まりにくい一因になっているようです。逆に都心の通常のマンションは土地部分の価値が総額に占める割合が非常に高い為、資産価値が維持されています。やはり資産価値を求めるなら通常の、しかも都心部のマンションがいいようです。郊外で地価の安い地域のマンションは、土地値が総額に占める割合が低い為資産価値の低下が懸念されるからです。土地分の無い定借分譲マンションは残存期間が短くなると価格が急落し、売るに売れず地代負担だけ残る恐れもあるのです。（これは土地の価値の低い郊外型のマンションも同様です）大手銀行は、「中古の定借分譲住宅の担保評価は非常に難しい」と打ち明けます。 住宅の担保価値の相当部分は土地で決まるためだそうです。さらに、土地がない定借分譲住宅は、貸し出しの際、借り手の返済能力などを重視するため審査に時間がかかる恐れがあるそうです。

※マンション経営の家賃も上昇傾向に・・・。いよいよ　インフレ到来に備えた何らかの対策が求められます。ここ最近やっと、都心のマンション価格の上昇傾向が鮮明になってきました。不動産価格（マンション価格等）は底値を折り返したばかりです。特にこれからの上昇が期待される≪都心マンション≫は今注目されてきています。特にワンルームなどのマンション経営は、サラリーマンでも、また、まとまった自己資金が無くてもはじめられる資産運用として、不動産投資の中でも特に注目を集めています。世間は自己責任の時代になりましたが、個人でも、将来のインフレヘッジ（→人生のリスクヘッジ）を考える必要がありそうです。

Q.マンション経営のリスクで将来の人口減少についてどのように考えたらいいのでしょうか？また、良い手はありますか？

マンション経営のリスク要因の一つに、賃料収入の前提になる需要の問題があります。（→人口移動　38道府県で転出超過！（要注意））総務省が４月26日公表した住民基本台帳に基づく2006年の人口移動報告によると、全国の都道府県のうち、住民の転出者数が転入者数を上回ったマイナスなのは、青森県など38道府県に上りました。転入者数が転出者数を上回ったプラスなのは９県のみ。都市圏別では、東京圏が高水準の転入超過（プラスＮｏ１）となった。経済停滞が続く地方から、雇用が好調な大都市への人口移動が加速している。都道府県別にみると、東北６県など、転出超過（マイナス）の割合が前年を上回る自治体が２９道府県に上がった。転出超過（マイナス）人数が最も多かったのは北海道で１万８千人。転入超過（プラス）の割合が最も高いのは東京都。三大都市でみると、東京圏 ( 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県 ) は１３万２千人の転入超過（プラス）で、1988年以来の高水準。逆に、大阪圏 ( 大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 ) は東京への企業移転が響き１万３千人の転出超過（マイナス）だ。マンション経営（不動産投資）による資産運用は、都心部（転入超過の割合が最も高い東京都）でリスクヘッジできそうです。ここ最近やっと、都心のマンション価格の上昇傾向が鮮明になってきました。不動産価格（マンション価格等）は底値を折り返したばかりです。特にこれからの上昇が期待される都心不動産は今注目されてきています。特にワンルームなどのマンション経営は、サラリーマンでも、また、まとまった自己資金が無くてもはじめられる資産運用として、不動産投資の中でも特に注目を集めています。世間は自己責任の時代になりましたが、個人でも、将来のインフレヘッジ（→人生のリスクヘッジ）を考える必要がありそうです。

Q.年収400万、自己資金100万円以下ではじめる不動産投資〜アパート経営？ワンルーム賃貸経営？等々どうなんでしょうか？

昨今、不動産投資が活況を呈しています。外国資本もかなり日本国内に流入しています。周りを見渡せば、あれもこれも海外資本に買われたビルばかりです。新聞紙上では、米モルガン・ スタンレーが日本で新たに最大2兆円規模の投資に踏み切るほか、 米大手のブラックストーン・グループも参入を決定。国内勢の運用資産も約11兆5000億円と、1年前に比べ約5割増えたという記事が発表されています。日本の不動産は「買い時」のようですね。不動産というと数千万規模の自己資金が必要と誤解されています。実は、サラリーマンやOLでも不動産投資は可能です。実際に多くの方々がCentury21当サイトで実施中です。もうお分かりかと思いますが、アパート経営やマンション賃貸経営の類の投資です。ワンルーム系の賃貸マンションなどは、一室を購入してそれを賃貸し、組んだローン返済は全て家賃で返済。実は今、ワンルームマンション系の賃貸経営が密かにブームになっています。大体都内のワンルームマンションは1800万円〜3000万円くらいです。若いサラリーマンやOL、団塊の世代には今とても注目されているのです。新築でも中古でも、どちらのワンルーム経営も人気なのですが、それぞれのメリットデメリット＆リスクを、十分研究の上で取り組まないと大やけどなんて人も多いのです。やはり中古だとリフォームの費用もかかりますし、空室リスクも気になります。その点新築は最初から空室リスクも少ないのです。また、資産価値の面から見ても、新築から持っていくほうが、転売時に資産価値がそれほど落ちません。中古が比較的安いのは、資産価値が落ちているから、ともいえます。その理由が怖いのです。安い！イコール、理由があります。　この世の中、うまい話はありません。ちゃんと安い中古の理由を勉強し、リスクを承知でハイリターンにチャレンジするか、安定的に、利益を確保するかは、本人次第。実は、新築に限った話しでは、ワンルームマンションの賃貸経営をしている若い方たちはほとんど自己資金を使っていません。100万円程度から始めているのです。年収も400万円程度あれば実際はローンを組めるケースが非常に多いのです。では何故人気なのでしょうか？一番の理由は安定性です。入居者があればローン返済は基本的に家賃収入で行います。ローンが終われば物件は手に入る、30歳ではじめればローンが終わる定年退職の歳では、家賃収入が年金の補填になる。これは大きいメリットです。また、ローンを組む際には団体信用生命保険に加入しますから、もし！万が一死亡してしまっても、（結婚をされている方は）家族にローンが残らず、ローンのない物件がまるまる手に入ってしまいます。横暴な言い方かもしれませんが、生命保険よりよっぽどましですね。残された家族は、物件を売ってもまとまったお金が手に入りますし、そのまま家族が住めば家賃のかからない自宅が手に入る、人に貸せば、少ないながらも10万円程度の収入が毎月だまっても入ってくる。いうなれば、生命保険の代わりとして使う方も多いのです。というような状況で今、ワンルームマンションの賃貸経営が非常に人気なのです。

Q.不動産投資？・・・ちゃんと借り手がつくか心配です。大丈夫ですか？

不動産投資やマンション経営、マンション投資の鍵を握る需要と供給の構造。特に都心部を見た場合、需要が供給を上回っているようです。しかもこの状況は次に上げる５つの理由から今後も継続するものと考えられます。


■進む都心回帰
都心の人口は増え続けています。（厚生労働省・人口問題研究所調べ）またオフィス・大学の都心回帰がさらに進むと思われることや欧米並みになってきた離婚率・核家族化により単身者マンションの需要は今後も増え続けると思われます。

■地価は2極化が鮮明
都心では路線価の３倍での取引さえ行われています。マンション用地に関しては、周辺の公示価格の二割高、三割高で売買されるケースが珍しくありません。かつての渋谷宮下公園通りの○○百貨店の○○を例に挙げると、路線価７７５万に対し実際の売買価格は坪２，２００万と三倍の値がついたことになります。こうした傾向は決して一時的な現象ではなくこれからも続くと思われます。一方でマンション用地ということでは都心から３０キロ圏内を想定しておかなければならず、それ以上の土地の地価は弱含みになるものと思われます。

このように、都心部のマンション経営・マンション投資においては、単身者向けの間取り（１Ｋタイプ）などを中心にいかにマーケット（地域性）を重視して、リスクヘッジをしてゆくのかが重要です。その点については、長期の家賃保証をうたった弊社のような責任の取れる業者との取引も参考にして頂ければよく理解できます。

Q.空室保証と管理委託や管理代行等の委託手数料の安価なタイプとどちらか迷っています。マンション投資においては,　どっちが得でしょうか？

空室保証（家賃保証）　　と　　管理委託（管理代行）
一般的な例で試算してみましょう。

■空室保証（家賃保証）
相場賃料\90,000　×　保証割合90%　＝　手取り\81,000

■管理委託（管理代行）
相場賃料\90,000　-　(委託手数料５％＋消費税=\4,725)　＝　手取り\85,275

差額　\-4,275　の　空室保証　損に見えるのですが、実は、下記の（月平均の手取り減少想定分　��\-3,553　＋　��\-2,500）　＝　計\-6,053。ということで、実質は、差額　\1,778　の　空室保証　特得です。※仮に手数料が３％の業者さんにおいても、試算すると、ほぼ同額に。さらに、弊社においては安心の２０年間の長期家賃保証です。実質手取りが変わらないのなら、安心の保証をおすすめします。
※　保証しない（できない）業者さんは、高めの相場賃料を提示し、販売するケースが多いので　ご注意を。　大きなリスクを抱え込みます。
※さらに、家賃滞納者の増加傾向。近年、ルーズな入居者の増加。（取り立て完了までは未入金）家賃保証しない業者さんが、いったい、どこまでのコストをかけてまでの、真剣な取立て業務 を行うか？心配も？・・・最悪夜逃げということもあります。また、入れ替わり時　のリフォーム費用は　増加傾向。大量のごみを残したまま退去する　無責任者も増加傾向。ごみ処分費用の請求拒否入居者の出現。等々　見えないリスクも想定。


・・・※上記試算の解説※・・・・
単身入居者の入れ替わりペースは平均すると、　3年（36ヶ月）　に一度の割合程度。
※ 入れ替わり時の空室期間には、リフォーム完了までの期間を含みます。
※ リフォーム完了後でないと、実質は、案内しても汚くて決まらない。
※ 礼金をここに充当したいところだが、現状は、新築優良物件においても、礼金 ゼロ物件の大量放出の状況下において、2ヶ月礼金頂くには難しい状況。 仮に1ヶ月分の礼金を頂いても、それは、成約時の手数料として管理会社に 払う分として相殺されて実質ゼロです。
3年（36ヶ月）に一度のペースで、空室期間が1.5ヶ月あるということは、
空室期間が1.5ヶ月　×　手取り\85,275　＝　手取り減少想定分　\127,913
手取り減少想定分\127,913　÷　3年（36ヶ月）　＝　月平均の手取り減少想定分��\3,553
さらに、条例により、敷金の返還をほぼ強制されている状況になります。リフォーム費用のオーナー負担が、常識になってきました。（裁判の判例も！）
リフォーム費用想定\90,000　÷　3年（36ヶ月）　＝　月平均の手取り減少想定分��\2,500

Q.マンション価格の今後の推移がリスクにもメリットにもなるのでお教えください。

マンション経営を始める場合、総借り入れ金額や年間の返済額により条件が異なってきます。現在のお借り入れ状況やご年収などからご判断させて頂き、最善のご購入方法をご提案させて頂きますので、お気軽にご相談下さい。

Q.１５％以上の不動産投資を検討中ですが、漠然と不安あります。アドバイスはありますか？

不動産投資物件選びは、利回りの高さだけに飛びついては危険もいっぱいです


■利回り１５％以上の高利回り物件」？これって？本当？
→　本当に？安定して賃借人を獲得できる物件かどうか？
→　借りる人がいなければ、転がして転売益で儲ける業者以外、そもそも収益が得られません。
→　一旦空室になるとなかなか埋まらない物件も散見されるので要注意です。


■中古物件は利回りも高いし、初期投資も少なく済みますが・・・・？
→　中古物件は、修繕積み立ての計画が無い物件で、将来の修繕費負担に悩まされるようになるケースが続出しています。
→　地方の中古アパートを利回り１５％で購入したが、築２０年の木造だったため、まもなく設備の交換が必要になり、数百万円の出費を強いられてしまった事も。修繕費で軽く儲けも飛んでしまいます。
→　空室が出たり、家賃が下がったりすると、返済計画に影響を及ぼすため、綿密なシミュレーションは欠かせないのですが・・現実は・・・。

■高利回り物件よりもリスクを回避しやすい物件選びを！
→　不動産投資で成功したという書籍やセミナー情報で、利回り１５％、２０％という物件を見つけて冷静さを欠いて購入に走る方も増えてます。
→　あるいは多少利回りが低くても、賃貸需要が旺盛で空室リスクや家賃下落リスクのほとんどない人気エリアのデザイナーズ物件を選ぶという考え方もあります。
→　空室が出たり、家賃が下がったりすると、返済計画に影響を及ぼすため、綿密なシミュレーションは欠かせないのですが・・現実は・・・。


■悪徳業者に注意！単純なもうけ話にうっかり乗ってはダメ！
→　注意・・・中古投資物件を処理する悪徳ノウハウを持ってすれば、不人気物件でも、販売時期に一時期的に満室にしたり、家賃を高めに設定したりすることも可能なのです。高利回りで売ってしまえばそれまで。売り逃げです。長期の家賃保証はしないのです。
→　たとえば、それまで空室だった物件を募集するときに、『礼金敷金なし。審査ゆるゆる。スタート３ヶ月間フリーレント（無料）（実質値引きだが賃料は高く設定されてるので利回りは良く見える）。』→などなど、相場より高い家賃でも一時的には契約できるのです。
※あくまでも悪徳の場合です。みんなそうとは限りません。ただ、注意は必要です。
→　長期の家賃保証をしている業者かどうかも要注意です。なぜなら、そういう業者に限って『保証なんて必要ありません。この物件なら大丈夫です。保証手数料がもったいないですよ。』と言いますが、ほんとに大丈夫なら、手数料サービスで保証すればいいわけです。

Q.不動産投資はリスクがあるので、銀行預金のほうが安全ではないのですか？

2005年4月からペイオフが実施されました。以前は定期預金のみで、定期預金は元本一千万円とその利息までの保証となっていましたが、今年の4月からは普通預金や当座預金も解禁となり、元本一千万円とその利息までの保護となっています。\ペイオフが実施された場合、限度額以下の預金金額であれば影響を受けないと思っていらっしゃる方が多いのですが、これは間違いで、金融機関が破綻すると、一週間以内に一口座当たり60万円は仮払いされますが、最終的に残りの金額がいつ、いくら戻ってくるかは定かではありません。ですから銀行預金でさえも、リスクにさらされそうです

Q.マンションの寿命は？

定期的な補修で９０年以上も・・・。コンクリートの中性化が鉄筋や鉄骨部に及ぶと錆びやすくなり強度を失う事になります。通常コンクリートが中性化する速度は1ｃｍ進むのに30年掛ると言われています。昭和56年以降の建築基準法ではコンクリートの厚さは3ｃｍ以上と規定されていますから理論的には90年もつことになります。さらに近年では法改正が進み、品確法が施行（平成12年）された事により安心してクオリティの高い建物がお選びいただけるようになりました。

Q.投資用マンションの価格はもっと安くなるのでは？

むしろ、今こそマンション経営にのりだすチャンスかもしれません・・・新築マンションの販売価格の基準となるのは地価と建築費。建築費・地価供に上昇が予想される今こそ、マンション経営を始める絶好のチャンスかもしれません。

建築費は１年前と比べ１０％以上、なかには２０％超もアップしています。建築費高騰の主因は、ゼネコンが収支を度外視した受注中心の経営から、適正な利益を確実に得る方向に転換した為と言われています。かつては公共事業で利益を確保し、民間のマンション建築費はゼロ、あるいは現場経費を賄うだけで良しとする風潮さえありました。しかし無理なダンピング競争で受注したツケが体力をすり減らす一方、公共事業も縮減。マンションの建設費の適正利益　確保にシフトせざる得ない経営環境になってきたからです。また、世界的な好景気により原材料（資材）の価格上昇も要因の1つとなっています。

地価は2極化が鮮明。都心では路線価の３倍での取引さえ行われています。マンション用地に関しては、周辺の公示価格の二割高、三割高で売買されるケースが珍しくありません。かつての渋谷宮下公園通りの東急百貨店の駐車場を例に挙げると、路線価７７５万に対し実際の売買価格は坪２，２００万と三倍の値がついたことになります。こうした傾向は決して一時的な現象ではなくこれからも続くと思われます。一方でマンション用地ということでは都心から３０キロ圏内を想定しておかなければならず、それ以上の土地の時価は弱含みになるものと思われます

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