STEP3 不動産投資のデメリット

流動性が低い

不動産は、動かすことができない資産であり、他の金融資産などと比べ流動性が低い資産です。急にお金が必要になった時に換金したくても、預貯金や株券のように今日・明日にもと言うわけにはいきません。最低でも数週間から１ヶ月、通常なら数ヶ月は現金化するまでに時間がかかります。売り急ぐと売却価格も低くする必要にかられる可能性もあるため、不動産投資は、あくまでも「余裕」資金で始めるスタンスが必要です。

売却価格低迷

バブル崩壊後から値を下げた不動産価格も、都心部では上昇に転じてきています。この点に注目してキャピタルゲイン（売却益）を狙ってみるという考え方も間違ってはいませんが、予想に反して下落するリスクもある点は承知しておかなければなりません。あくまで将来的にインカムゲイン（収益）がどれほど見込めるかという点が不動産投資の考え方のベースです。景気の回復に伴い不動産価格が上がると思われがちですが、需要と供給のバランスからいってバブル期のような不動産価値の急上昇ないといっていいでしょう。立地や条件によってはキャピタルゲインが見込める所もあれば、リスクの高い所もありますが、「少子高齢化」で借り手（需要）の先細りがはっきりしていて、不良債権処理が進んでいけば供給が加速されます。将来的に売却するときのことを考えて値下がりリスクの少ない立地や条件を選ぶようにしましょう。

老朽化と損壊

マンションや区分所有の場合は管理組合や管理会社がしっかりしていて、よほど古い物件でなければ大規模修繕のリスクは回避できますが、表面利回りが一般的に高い中古物件などの場合、入居者から水周り等設備の故障、天災などのクレームがあった場合、オーナーであるあなたが対応する必要があります。前もって修繕業者やリフォーム会社を決めておき、事後に慌てないようにするとよいでしょう。

地震・火災、天変地異

不動産が物であっても、不動産である限り、盗難の心配はありませんが、地震、火災、天変地異によるリスクは常にあります。日本は「地震」の多い国です。また、今年は特に台風による土砂災害も多く、こうした天変地異から逃れるすべはありませんが、被害を最小限にとどめ、リスクを減少させることは可能です。保険に入ることが第一に考えられますがですが、通常ローンを組むときに加入するのは火災保険だけです。地震保険はなかなか高額なので加入のメリットが少ないのが実状です。検討時に、地盤や地震に強い地域かどうか調べてたり、建物の構造が地震に強いかどうかも知っておくことだけでもリスクの回避になります。

不動産税制

不動産取得に関する税金は現在の税制においては軽減されています。しかし、これはバブル崩壊以降の長い不動産デフレの脱却を図るためであり、いずれも景気回復のための時限的な措置の為、来年以降の税制改正によっては変更される（元に戻る）可能性もあります。不動産投資は、税制による不動産取得コストが大きく変わるリスクがありますので、毎年改正される税制に注目し、情報収集をする事が上手な不動産投資をする上での大切なポイントです。

賃貸人と空室時

人口密集度の高い人気エリアのワンルームや、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件を購入する場合はさほど問題になりませんが、駅から遠い物件や、人口が少ない地方都市のアパートを購入する場合、都心部の供給過剰感の高いオフィスビルを購入する場合などは、あらかじめ空き室が発生する可能性の対策を考えておく必要があります。集合住宅の場合、自分で入居者を探す工夫をするとか、一括借り上げ方式（サブリース）を利用するなど、購入前に準備しておいたほうが良いでしょう。家賃収入は空室時にはありません。よって賃貸人の属性にも気を配りましょう。賃貸戸数は多く所有するほどリスクは軽減できる。一棟の場合は平均的に空室率がでて安定性が高く、区分所有の場合は入居率０％か１００％となります。