最近良く耳にする「不動産投資」。でも実際はどのようにおこなっていく（資産運用していく）のでしょう？ここでは「不動産投資」入門編と題しまして、不動産投資に関する色々な事柄を具体的な例をあげたりしながら、初心者の方にも簡単で分かりやすいように解説してみました。 まず最初に誰もが考えるのは効率的な資産運用とリスク回避です。「不動産投資」を行う際に大事なのは、このふたつのバランスだと思います。この『不動産投資入門編』では、不動産投資のメリット、デメリットまでをご案内しています。「不動産投資」入門書としてご活用いただければと思います。

STEP1 不動産投資（収益マンション）とは？

そもそも投資とはどのようなものなのか一度頭を整理してみましょう。辞書では概ね以下のように定義されています。

不動産投資とは利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。 具体的にはアパートやマンション等を購入（投資）し、家賃で収入を得 ること、又はその購入した物件の不動産価値が上がった時に売却し、 その差額で利益を得る（売却利益）ことを言います。投資した不動産を 人に貸して、定期的に賃料という利益を受け取るという期待と、その不 動産を購入した金額以上で売却して、売却利益を得られるかもしれない という２つの利益を期待して不動産投資をします。東京２３区の基準地 価は２００５年には１５年ぶりに上昇し、路線価の数倍で取引される土 地も相次いで現れました。逆に東北や四国の地価は今も前年比１０％近 い下落が続き、地方の一部では現在の半分になるとの予測もあります。 将来性のある東京に資金が集中する傾向があります。又現在は家賃収入 （運用利益）を期待し投資する不動産投資が主流となっています。

株式投資により期待される利益

投資した会社が投資家の期待に応えて業績を上げ、投資家に利益が還元されれば投資も成功といえますが、反対に期待に応えられず、「配当金」が受け取れないばかりか株式そのものが値下がりし、結果的に損失を被ることもあります。 このようなことから「投資」とは期待どうりに利益を生むか、期待に反して損失を蒙るか極めて不確実なものであるということがおわかりいただけるでしょう。投資の世界では、この「不確実性」を「リスク」とよびます。

不動産投資により期待される利益

不動産投資においても、やはり期待される利益は不確実であり、投資した不動産が投資家の期待に応えて多くの賃料収入を得ることができたり、不動産の価値が上昇し、売却することによる値上がり益を得られる場合もあれば、反対に思ったように賃料収入が得られなかったり、不動産価格が下落して損失を被ることもあります。すなわち、不動産投資においても株式投資同様さまざまな「リスク」が伴います。

不動産投資における利回りとは

不動産投資における尺度のひとつに「利回り」という言葉があります。不動産投資における利回りとは「投資金額に対する1年間の収入の割合」の事を指し、一般的に％（パーセント）で表示されます。

例えば１,０００万円の不動産を購入し、その不動産から得られる年間賃料が５０万円だとすると、この不動産の利回りは５％となります。ただし、不動産の場合は前述したようにさまざまな不確定要素、リスクが伴いますのでこの利回りは確定されたものではなく、あくまで予想に過ぎないということを頭に入れなければいけません。また、不動産は他の金融商品と異なり、投資する際に不動産本体の価格に加えてさまざまな諸経費が発生します。また、不動産を購入後、保有期間中もさまざまな費用が発生しますので、不動産の利回り表示と実際の手元に残る金額の利回りとは異なってきます。したがって不動産の利回りには単純に投資金額に対する年間収入の割合を示したいわば表面的な利回りと、諸経費も含めた実際の総投資金額に対して年間の収入から諸経費を引いた実際の収入の割合を示す実質の利回りの大きく分けて２つ存在することになります。表面の利回りと実際の利回りとでは大きく異なる場合がありますので注意が必要です。

不動産利回りには大きく分けて二つあります。