STEP1 特徴に分けて物件の魅力を紹介

ご存知のように、マンションの利回りとは、"物件の購入価格に対する、賃料として得られる収入の年当たりの割合"です。 ですから当然、安く買って高く貸すことが、高利回りを実現する秘訣。ただし、安定したマンション経営は確実に入居者が確保できて初めて実現できるもので、そのためには、空室をつくらない魅力あるマンションを保有する必要があります。魅力あるマンションとは、どのようなものでしょうか？

新築物件について

最近では、若い女性がコンパクトタイプのマンションを購入するケースが増えています。そんな彼女たちが口にするのは「ステキな新築マンションで生活すると、心が豊かになる」ということ。 中古物件とは比べものにならない設備・構造の先進性、オシャレで美しいデザインなど、新築ならではの魅力を、彼女たちは謳歌しているようです。これは、"新築なら借り手がつきやすい"ことを物語っています。より高いスペック、新しいデザイン、斬新なコンセプトを持つ新築マンション。そこには多くの入居希望者が集まり、安定した経営が可能となります。 そして何よりも、そんな誰もが「住んでみたい」と思う物件のオーナーになることは、とても夢のあることではないでしょうか。一般的に「中古物件の方が得をする」と言われる所以です。 しかしこれも、そう簡単な話ではありません。老朽化に対応するための修繕積立金に多額のお金を支払うようならば、実収入は少なくなります。さらにローンを組めるかどうかなども、大きく関係してくるからです。一般的に、中古物件のほとんどは、提携ローンが用意されていません。ですから代金の全額を現金で用意する必要があります。 その点、新築マンションは、販売額の何十パーセントかの頭金があれば経営が可能です。つまり分かりやすく極論すると、1,500万円の現金を用意しなければ10％の利回りが得られないのが中古物件で、それに対して、300万円を用意すれば5％の利回りが手にできるのが新築マンションなのです。これは、もちろんどちらが良くてどちらが悪いという問題ではなく、それぞれの方の事情、条件によって決まってくる選択でしょう。

デザイナーズ物件について

新築デザイナーズ物件の大きな特徴としては、中古物件と違い、弊社が厳選した優良投資対象物件が資産担保となるので、保証人等が不要で低金利（２％〜）の融資を利用し、その資金を５％程度の物件投資にまわす事で他の投資商品には出来ない有利な投資も可能となります。つまり投資収益５％引く金利のロス（２％〜）はプラスですので、元本返済に充当し資産形成できるということです。一般的な購入例でも２００万円程度の投資で中長期的にみて１０倍の２０００万円程度の資産形成になることもあるのです。なぜなら、ローンを組んだ場合でも家賃収入でほとんど返済できてしまう上、税金の還付を受けられる、というメリットもありますので効率的な資産形成の方法と考えられているのです。さらに将来的にはそこから年間１００万円程度の収益も見込める、ということです。

中古投資物件について

中古マンション投資のメリットは新築マンションより低価格で利回りの良い物件をみつけ、物件を確認してから購入ができる事などがあります。またデメリットとしては新築マンションより設備が古く、節税効果があまり期待できないこと、などがあります。中古物件にはバブルを一度通り越している物件も多く、破産者の競売物件等、資金繰りが厳しく一般の方々には危なくて手が出せない物件も多く出回っていますので注意が必要です。例えば１棟の中に１室でも暴力団関係者や悪質な新興宗教団体の入居があるだけで、１棟まるごと資産価値が下がってしまうことがあります。物件の管理面からみても１棟全室の賃貸管理を１社が責任をもって実施している場合と、一般の分譲マンションで１室ごとに賃貸管理会社が違う場合とでは相当な違いが出てきます。管理費、修繕積立金などが滞納されているケースも多く、その場合には新しいオーナーの負担になってしまうこともあるのです。建物自体の保証についてもバブル前後の物件は保証期間が２年間しかなく、欠陥物件等の問題に至ってしまうこともあり消費者保護の観点から「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が平成１２年に制定されました。ですが法律制定前の中古物件は該当しませんので保証はありません。新築物件の場合はこの法律に基づき１０年間保証の対象物件となりますので、その点は安心ということになります。中古物件を購入する場合、個人で裏の裏まで物件を細かくチェックして購入出来る方は非常に少ないです。調査会社に依頼しても調査費用等もかかってしまいます。中古物件の場合には業者でさえ優良物件は手に入れにくいという状況のようです。また実際に購入を考えた場合、ローンをつけにくいという点もあります。中古は現金でポンと買うか、自分自身でローンを組めるところを探すというのが原則ですが、危ない物件も多いので融資を受けることも厳しいようです。中古物件１室の購入の場合、他のフロアーや他の部屋がチェックできないという点も不安な要素です。それに比べ１棟全室の賃貸管理を１社が責任をもって実施している場合、全入居者のチェックをしているので、オーナー様にとっては安心な物件といえます。１棟全室の空室保証とあわせて賃貸管理を１社が責任をもって実施している場合は、さらに厳しく全入居者のチェックをしています。