賃貸お役立ち情報 不動産投資入門 - STEP7 売買情報 基礎知識 不動産投資 Posted：2015/05/01 STEP7 賢い不動産投資術不動産投資はギャンブルではなく、リスクを取りながら資産を増やす目的で行うものです。不動産投資で失敗するのは不動産に原因があるのではなく、その取引パートナーに問題があって失敗することが多いのも現状です。これらは買主様の知識不足による損失であり、不動産投資のシステムに問題があるわけではありません。不動産投資の場合、購入後の管理運用能力が非常に重要でありますので良い取引パートナーを選ぶ事が「賢い不動産投資術」と言えます。不動産投資物件選びは、利回りの高さだけに飛びついては危険も多くなります。業者がちゃんと説明してくれないリスクもあります。「利回り１５％以上の高利回り物件！」これって本当？まず、安定して賃借人を獲得できる物件かどうか？が重要です。借りる人がいなければ転がして転売益で儲ける業者以外には、そもそも収益が得られません。また一旦空室になるとなかなか埋まらない物件も散見されるので要注意です。「中古物件は利回りも高いし、初期投資も少なく済みますが？」中古物件は修繕積み立ての計画が無い物件で、将来の修繕費負担に悩まされるようになるケースが続出しています。例えば、地方の中古アパートを利回り１５％で購入したが、築２０年の木造だったため、まもなく設備の交換が必要になり数百万円の出費を強いられてしまった事も。修繕費で軽く儲けも飛んでしまいます。空室が出たり、家賃が下がったりすると返済計画に影響を及ぼすため、綿密なシミュレーションは欠かせないのです。高利回り物件よりもリスクを回避しやすい物件選びを！不動産投資で成功したという書籍やセミナー情報で利回り１５％、２０％という物件を見つけて冷静さを欠いて購入に走る方も増えてます。あるいは多少利回りが低くても賃貸需要が旺盛で空室リスクや家賃下落リスクのほとんどない人気エリアのデザイナーズ物件を選ぶという考え方もあります。プロの不動産ファンドは都心部の賃貸マンションに的を絞ってるのはなぜでしょうか。一見利回りが高く見える地方物件ではなく、首都圏物件のリスクが少ない、また回避しやすいのです。悪徳業者に注意！単純なもうけ話にうっかり乗ってはダメ！中古投資物件を処理する悪徳ノウハウを持ってすれば、不人気物件でも販売時期に一時期的に満室にしたり、家賃を高めに設定したりすることも可能なのです。高利回りで売ってしまえばそれまで、というケースもあり、長期の家賃保証はしないのです。例えば、それまで空室だった物件を募集するときに、『礼金敷金なし。審査ゆるゆる。スタート３ヶ月間フリーレント（無料）（実質値引きだが賃料は高く設定されてるので利回りは良く見える）。』などなど。相場より高い家賃でも一時的には契約できるのです（※あくまでも悪徳業者の一例です。みんながそうとは限りません。ただ、注意は必要です）。選択基準のひとつとして、長期の家賃保証をしている業者かどうかも要注意です。悪徳業者に限って『保証なんて必要ありません。この物件なら大丈夫です。保証手数料がもったいないですよ。』と言いますが、ほんとに大丈夫なら手数料サービスで保証すれば良いわけですから。新築か中古か？不動産投資の対象となる物件ですが「不動産投資のデメリット・中古マンション投資のリスク」や「賢い不動産投資術」にも重要な条件を記載しましたが、さらに言えば中古物件と新築の大きな違いは耐用年数（築年数）にあります。当然の事ですが新築の方が耐用年数は長いのですが、中古物件と新築を比べ、利回りにそれほどの違いがないのであれば、当然ながら新築と考えるのが普通です。また「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が平成１２年に制定されましたので、それ以降と以前の物件の品質に大きな開きがありますので耐用年数にも影響します。では、どの程度の利回りの違いであれば新築が良いかということですが、これについてはそう単純に結論を出すことはできません。ただ言える事は、同じ年収１００万円の収益を上げるのに、２,０００万円の新築物件の生涯収益が《年収１００万円×６０年＝６,０００万円》とします。１,４００万円の中古物件の生涯収益が《年収１００万円×４０年＝４,０００万円》とします。購入時には６００万円の得でも、結局２,０００万円の収益機会の損失した物件を購入した事になります。また一口に中古物件といっても築年数や物件のグレードもかなり違いますので、単純に新築物件に投資すれば良い、ということでもありません。投資用不動産選びのポイント投資用不動産選びの大きなポイントとしては、優良な物件情報を提供してくれる信用のおけるパートナー選びが必要となります。投資主（買主）とパートナー、双方の良好な関係を築くことが重要になってきます。投資主（買主）は予算やタイプ、エリアなど不動産投資に対して明確な方針を持つことが大事です。投資主（買主）はパートナーと密に連絡を取るなどして自身の考え方や意見を述べる事。またパートナーはその考え方や意見をちゃんと受け止めてくれる、信用できるパートナーであることです。物件選びはパートナー選びと言っても良いでしょう。 最新記事 新倉敷駅周辺情報 総社市エリア情報 北長瀬駅周辺情報 関連した他の記事 不動産投資入門 - STEP6 不動産投資購入 -step6- 売却までの流れ -Step2- 不動産投資に関するQ&A 不動産投資入門 - STEP3
STEP7 賢い不動産投資術
不動産投資はギャンブルではなく、リスクを取りながら資産を増やす目的で行うものです。不動産投資で失敗するのは不動産に原因があるのではなく、その取引パートナーに問題があって失敗することが多いのも現状です。これらは買主様の知識不足による損失であり、不動産投資のシステムに問題があるわけではありません。不動産投資の場合、購入後の管理運用能力が非常に重要でありますので良い取引パートナーを選ぶ事が「賢い不動産投資術」と言えます。不動産投資物件選びは、利回りの高さだけに飛びついては危険も多くなります。業者がちゃんと説明してくれないリスクもあります。
「利回り１５％以上の高利回り物件！」これって本当？
まず、安定して賃借人を獲得できる物件かどうか？が重要です。借りる人がいなければ転がして転売益で儲ける業者以外には、そもそも収益が得られません。また一旦空室になるとなかなか埋まらない物件も散見されるので要注意です。
「中古物件は利回りも高いし、初期投資も少なく済みますが？」
中古物件は修繕積み立ての計画が無い物件で、将来の修繕費負担に悩まされるようになるケースが続出しています。例えば、地方の中古アパートを利回り１５％で購入したが、築２０年の木造だったため、まもなく設備の交換が必要になり数百万円の出費を強いられてしまった事も。修繕費で軽く儲けも飛んでしまいます。空室が出たり、家賃が下がったりすると返済計画に影響を及ぼすため、綿密なシミュレーションは欠かせないのです。
高利回り物件よりもリスクを回避しやすい物件選びを！
不動産投資で成功したという書籍やセミナー情報で利回り１５％、２０％という物件を見つけて冷静さを欠いて購入に走る方も増えてます。あるいは多少利回りが低くても賃貸需要が旺盛で空室リスクや家賃下落リスクのほとんどない人気エリアのデザイナーズ物件を選ぶという考え方もあります。プロの不動産ファンドは都心部の賃貸マンションに的を絞ってるのはなぜでしょうか。一見利回りが高く見える地方物件ではなく、首都圏物件のリスクが少ない、また回避しやすいのです。
悪徳業者に注意！単純なもうけ話にうっかり乗ってはダメ！
中古投資物件を処理する悪徳ノウハウを持ってすれば、不人気物件でも販売時期に一時期的に満室にしたり、家賃を高めに設定したりすることも可能なのです。高利回りで売ってしまえばそれまで、というケースもあり、長期の家賃保証はしないのです。例えば、それまで空室だった物件を募集するときに、『礼金敷金なし。審査ゆるゆる。スタート３ヶ月間フリーレント（無料）（実質値引きだが賃料は高く設定されてるので利回りは良く見える）。』などなど。相場より高い家賃でも一時的には契約できるのです（※あくまでも悪徳業者の一例です。みんながそうとは限りません。ただ、注意は必要です）。選択基準のひとつとして、長期の家賃保証をしている業者かどうかも要注意です。悪徳業者に限って『保証なんて必要ありません。この物件なら大丈夫です。保証手数料がもったいないですよ。』と言いますが、ほんとに大丈夫なら手数料サービスで保証すれば良いわけですから。
新築か中古か？
不動産投資の対象となる物件ですが「不動産投資のデメリット・中古マンション投資のリスク」や「賢い不動産投資術」にも重要な条件を記載しましたが、さらに言えば中古物件と新築の大きな違いは耐用年数（築年数）にあります。当然の事ですが新築の方が耐用年数は長いのですが、中古物件と新築を比べ、利回りにそれほどの違いがないのであれば、当然ながら新築と考えるのが普通です。また「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が平成１２年に制定されましたので、それ以降と以前の物件の品質に大きな開きがありますので耐用年数にも影響します。では、どの程度の利回りの違いであれば新築が良いかということですが、これについてはそう単純に結論を出すことはできません。ただ言える事は、同じ年収１００万円の収益を上げるのに、２,０００万円の新築物件の生涯収益が《年収１００万円×６０年＝６,０００万円》とします。１,４００万円の中古物件の生涯収益が《年収１００万円×４０年＝４,０００万円》とします。購入時には６００万円の得でも、結局２,０００万円の収益機会の損失した物件を購入した事になります。また一口に中古物件といっても築年数や物件のグレードもかなり違いますので、単純に新築物件に投資すれば良い、ということでもありません。
投資用不動産選びのポイント
投資用不動産選びの大きなポイントとしては、優良な物件情報を提供してくれる信用のおけるパートナー選びが必要となります。投資主（買主）とパートナー、双方の良好な関係を築くことが重要になってきます。投資主（買主）は予算やタイプ、エリアなど不動産投資に対して明確な方針を持つことが大事です。投資主（買主）はパートナーと密に連絡を取るなどして自身の考え方や意見を述べる事。またパートナーはその考え方や意見をちゃんと受け止めてくれる、信用できるパートナーであることです。物件選びはパートナー選びと言っても良いでしょう。