賃貸マンションやアパートで「フリーレント」のものをときどき見かけます。入居後の一定期間の家賃が無料となるものですが、どうしてこのような物件があるのでしょうか。また借りるときの注意点はないのでしょうか。

まず、フリーレントとはどんなシステム？

フリーレントとは、入居後一定期間の家賃が無料になるシステムのこと。
フリーレントの賃貸物件なら、入居後１〜３か月程度は賃料がタダとなる。例えば、フリーレント一ヶ月の物件であれば、入居後一ヶ月間家賃が発生しません。
その分前家賃も少なくなります。場合によっては前家賃が一切不要になります。

ただし、物件や契約内容にもよるが、無料期間だけ住んで退去、ということができない貸家とする特約がある場合も多いので注意。一般的に、賃貸物件・借家の契約時には、敷金・礼金・仲介手数料などで家賃の3〜6カ月分かかります。
フリーレントは引っ越したばかりのモノ要りな時期に家賃を免除してくれます。借り手からすれば引越し･賃貸の初期費用を少なくしてくれるのでとてもメリットが大きいです。

フリーレント物件が存在する理由

賃貸物件の空室を早く埋めようとするなら、毎月の賃料を下げるほうが手っ取り早いはずです。しかし、賃料を下げて募集をすれば、既に入居している他の部屋の居住者から「こちらの賃料も下げてくれ」という要求が出ることにつながりかねません。フリーレントであれば表面上の賃料はそのままで不公平感はありませんから、値下げ要求の心配をする必要もないのです。
また、投資物件の場合には年間賃料を売買代金で割った「利回り」が大きな意味を持ちます。例えば1年間の賃料が144万円（月額12万円）の物件を2,880万円で売るときに、表面利回りは5％となります。ところが、月額の賃料を11万円に下げてしまうと、同じ利回りを確保するためには売買代金を2,640万円に下げなければなりません。投資物件のオーナーからすれば、フリーレントの期間を長くしてでも、毎月の賃料そのものはなるべく下げたくないところでしょう。

フリーレントの期間

事業用物件ならフリーレント半年の物件も見かけますが、一般消費者向けの居住用不動産の場合は、フリーレントの期間は1カ月程度が相場なようです。

しかし、中にはURのようにフリーレントの期間2ヶ月の物件もありますので、好条件を求めて一生懸命探す価値はあります。

違約金に要注意！

フリーレント物件の場合、ほとんどの物件が特約として「違約金」を設定しています。

フリーレントを設定する代わりに家賃を割高にして一定期間で帳尻を合わせようとする大家さんにとって、短期間で退去する入居者の存在は大きなリスクです。
一定期間入居してもらえなければ、フリーレント物件の大家さんは損をすることになるからです。そこで、ほとんどのフリーレントの契約書には、所定の期間（半年、1年、2年）より短い期間しか居住せずに中途解約して退去する入居者に対して、解約違約金の支払義務を課す特約条項が入っています。

この点が借り手から見た最大のデメリットです。

違約金額は（フリーレント月数）×（家賃/月）に設定されていることが多く馬鹿になりません。
例えば、1年以内の解約の場合は、違約金として賃料の1ヶ月分を支払う。１年以内に解約した場合は、「違約金」を払わないといけない、というペナルティーになっています。
永く住む方はたいして問題ないと思いますが、急な事情で引越ししなければならなくなった場合などは痛い出費となります。
インターネットや、不動産屋でもらえる募集図面には「違約金」のことまで書いていないケースがほとんどです。直接違約金などの内容を聞くなど、これはよく注意しましょう！

フリーレント物件というのは○年縛り物件なのです。

フリーレントでも管理費や共益費は発生します！

フリーレントというと、タダで住めるような気になりますが、タダになるのは家賃だけ。フリーレント期間中の賃料負担はなくても、管理費や共益費が必要な場合もあります。その点も注意が必要です。

フリーレント物件を借りるときの注意点

「家賃は無料、解約も自由」というのでは賃貸経営が成り立ちません。
そのため、フリーレント物件の契約では一定期間内の解約に対して違約金や、フリーレント期間相当分の賃料支払いなどを求める条項が盛り込まれています。契約の際には、その内容をしっかりと確認しておくことが大切です。フリーレント物件を借りた後で、急な事情によって契約期間内に退出することになれば、負担がかえって大きくなってしまう場合もあります。また、賃料を値下げしない代わりに当初の数ヶ月を無料にしているのですから、契約を更新して長期間住み続ければ、通常の物件よりも割高になってしまうというデメリットもあるでしょう。自分のニーズをよく見極めて、実際に「お得」かどうかを判断することが大切です。
フリーレント物件を法人で借りる場合には、税務上の取り扱いが面倒になるケースもあるので注意しなければなりません。中途解約が認められていない場合、あるいは中途解約のときにフリーレント期間の賃料を支払うといった契約内容になっている場合には、契約期間内の平均賃料を算出したうえで、賃料負担がない月も経費（未払金）として計上することになります。フリーレント期間が終わった後も、毎月の支払い額と経費計上する額とが異なりますから、税務や会計処理についてあらかじめしっかりと確認しておくことが欠かせません。

借り手にとってのフリーレントのメリット・デメリット

• モノ要りな時期に家賃を免除してくれるのは大きなメリット
• 長期的には借り手が必ずしも得しない場合があるのはデメリット
• 短期間で退去すると違約金が発生するのは大きなデメリット

フリーレントは賢く使えばとてもいいシステムです。デメリットに気をつけながら上手に利用しましょう。