「売れる店」と「売れない店」には共通の要因があり、お店の売上を左右する要因の大半はお店の「立地」が原因です。

 

立地の重要性

お店の売上を左右する要因は何でしょうか？価格・味(飲食店の場合)・接客・内装・立地等色々考えられます。この中で、料理の味や接客レベル等はいくらでも改善可能ですが、立地に関しては一度出店してしまうと、簡単に場所を変えることはできません。お店を出店する際に数千万円の投資をしてしまったため、なかなか退店の決意ができず、赤字のままずるずると営業を続けてしまっているという事例は数多くあります。その時になって「開店資金の１％でも立地調査に費用をかけておけばよかった」と後悔しても後の祭りです。立地の重要性を表す言葉で、「立地７割」というものがあります。どんなに頑張っても立地が悪ければ売上はたいして上がらないという事です。米国にも同じような言葉があります。「店を出すときに重要なものを３つ挙げてください」という問いに対する「Location、location、location！」という決まり文句です。和訳すれば「まず立地、次に立地、結局立地」といったところでしょうか。これらは、店舗経営の歴史の中で定着していった言葉だと思います。それほど、お店にとって「立地」は重要な事なのです。

 

立地の見方のポイント

どのような立地に出店すればよいのでしょうか。立地で見るべきポイントは複数ありますが、一般的な「良い立地」のイメージは以下が上がります。
駅前にある
人通りが多い
確かに駅前で人通りが多ければお客がたくさん来る可能性は高いといえます。ただし、そのような物件は賃料が高いうえ、大手チェーン店から個人まで出店希望者が殺到し、なかなか物件取得にたどりつけないという問題があります。また、駅前だからといって安易に出店してしまい、他の立地ポイントを見落としてしまった為に不採算店となった事例もあります。そうかと思えば、駅前立地でなくとも繁盛しているお店はたくさんあります。要するに、「立地の見るべきポイント」をおさえれば、駅前でなくとも十分に利益が出るお店を出すことが可能なのです。

 

立地を見る順番

立地の見るべきポイントにはルールがあります。見る順番としては、「商圏」⇒「競合」⇒「立地特性」の順です。
「商圏」....お客が来る範囲の事です
「競合」....自店と業種業態が同じか代替性があり、商圏内のお客を取り合うお店の事です
「立地特性」....前面道路の歩行者数やお店の見え方等の、店舗周りの特性の事です
商圏と競合データから「この街で出店できるのか？」を判断し、次に立地特性から「この位置で出店できるのか？」を決定します。

 

商圏タイプ別のポイント

出店時に調査する立地の項目は共通ですが、重視すべき点は商圏のタイプ毎に異なります。商圏のタイプは都市型であれば大きく「商業立地」「オフィス立地」「住宅立地」の３つに分けられます。

商業立地

商業立地とはキタ・ミナミといった、大型の商業施設が複数あり、平日、土日ともに遠方から多くの人が集まる街のことです。来街者がお金を使いに来ているので、基本的に高い売上が期待でき、客単価の高い業態が成り立ち易いというメリットがあります。もちろん競合店も多くあるので、他店の状況を観察し、差別化要因や出店余地があるかを見極めなければなりません。商業立地の良い物件は賃料・競争率が高く、物件取得の難易度は高くなる傾向があります。商業立地では一見のお客を取り込んでいく必要があるため、ある程度の人通りがある場所で、間口・看板を認知されやすくするといった工夫が重要になります。

オフィス立地

オフィス立地は本町・淀屋橋など、オフィスが集中しており、商業施設が殆ど無い街です。オフィス立地のメリットは、平日昼間の人口密度が極端に高くなるという事です。ランチタイムに限ると、飲食に対する需要と供給のバランスが崩れているため、よほどの事が無い限り集客には問題ありません。また、毎日ほぼ同じ人が通勤してくるため、顧客の常連化が狙え、アルコールを提供する業態であれば定期的な宴会需要も期待できます。一方、デメリットとしては、休日の売上が期待できないという事が挙げられます。平日と比較すると著しく売上が落ち込んでしまう点を考慮した事業計画を立てる必要があります。オフィス立地ではランチタイムにテイクアウトを実施したり、割引券等を持参した法人営業が有効になります。

住宅立地

住宅立地は、居住者が多く人口の流入が殆ど無い街です。住宅立地のメリットは、競合が少なく、賃料が比較的安いという事です。デメリットとしては、客層がほぼ近隣住人に限定されるため、商業立地やオフィス立地と比較すると商圏のポテンシャルが低く、高い売上が見込みにくいという事が挙げられます。客層が限定されている住宅立地では、住人の質を見極める重要性が高くなります。例えば、所得が低く住人の年齢層が高い街に客単価が高い若者向けの店を出しても成功は難しいと言えます。逆に、商圏が閉鎖的な分、住人のニーズに合ったコンセプトの店舗であれば、競合・賃料の面から安定した利益を獲得し易い立地です。住宅立地では商業立地やオフィス立地と比較すると新聞の折込みチラシといった販促手法が効果的になります。

商圏タイプの特徴を軽視し、自店のコンセプトに合わない立地に出店してしまうと思わぬ苦戦を強いられる事があります。立地選定を行う前には商圏タイプ毎の特徴を十分に考慮するようにしましょう。