Q.利回りの高い、地方物件や、郊外型の物件を検討していますが、賃貸ニーズの将来予想を教えてください。

全国人口に占める、一都三県の比率は、高まる傾向にあります。しかも、賃貸ニーズが、上回ってきているのも事実です。マンション経営は、目先の≪見せかけの利益（架空の利回り）≫には、あまり振り回されないように、慎重な対応を心がけて検討しましょう。

Q.地価が上昇しているそうですが、全国的に地価が高くなっているのですか？

国土交通省がまとめた住宅地の公示地価は2007年、全国平均で06年を0・1％上回り、16年ぶりに上昇に転じました。ただし、これはあくまでも全国平均。東京・大阪・名古屋の三大都市圏は平均で前年より2.8％上がった一方、それ以外の地方圏平均は2.7％下落しており、都市部と地方で二極化する傾向が強まっています。都道府県別にみても、東京は8％も上昇しましたが、島根、高知、鹿児島などは下落率が06年より拡大しています。三大都市圏でも土地の使い勝手などにより明暗が分かれています。交通不便な郊外では三大都市圏でも下落が続きました。総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、東京23区など三大都市圏の中心部では他地域からの転入人口のほうが転出人口より多い傾向が続いています。半面、鹿児島県や高知県などでは人口流出が加速しています。人口減少に伴って土地の需要が少なくなる地域では、今後も地価下落が続く恐れもありそうです。

Q.管理会社に支払う費用の額が適切かどうか？不安！です。何かアドバイスはありますか？

いろんな疑問や悩みをマンション管理士の知恵を借り、解消しようとするマンション管理組合が増えてきたました。管理のプロの助言は住人の高齢化や建物の老朽化などの問題を抱える管理組合にとっては心強く、解決への糸口となりうるのです。例えば、施行業者などとの交渉をうまく進められたり等々。組合の役員は毎年交代しますが、管理士に顧問になってもらうことで、管理の継続性という意味でもメリットは大きいのです。管理の大半を住人が担う自主管理マンションでも管理士を活用するところが出てきました。管理士には毎月理事会に出席してもらうほか、困り事の相談にも応じてもらうおかげで、管理窓口業務の委託コスト引き下げなどの成果も出たりとメリットも多いようです。費用は契約内容などに応じ異なるのですが、顧問なら月5万〜10万円程度が相場ということです。探し方は管理士の登録を担う財団法人マンション管理センターや、地域単位ごとの管理士団体などに相談し近くの管理士を紹介してもらうのが一般的です。ただ、マンション管理士の資格が導入されてまだ六年ほどです。経験や実績豊富な人は少数です。安易に管理会社の変更を勧め、「管理会社たたき」に走る管理士がいたり、管理士の資格を持つ区分所有者が組合運営を混乱させたりするケースもあるのです。管理を巡る問題が複雑になる中で、専門家としての管理士を活用するのは有効な選択肢のようです。その上で、管理士を選ぶ際は、複数の管理士に話を聞いて選択したり、まずは試用期間を設けたりするなど柔軟に検討してみてはいかがでしょうか。

Q.不動産投資物件は、ファミリー向けよりワンルームの方が有利と聞いたのですが？　本当ですか？

それは、ワンルームの投資効率が極めて高いからです。賃貸成約率が高く、将来大都市圏の単身者が増加傾向にあるので、都心部のワンルームは希少価値、資産価値が高いのです。入居者は単身のOL・サラリーマンや大学・短大・専門学校生などが中心で、大手企業の本社機能は都心部に集まり、SOHOオフィスや遠距離通勤者のセカンドハウス利用など安定した需要が見込めます。また、顧客の集中により高い稼働率で投資効率が良く、価格が安いわりには家賃が望めます。(20〜で9万円は取れるが、60〜で27万円は取れない)節税の効果も大きく、減価償却・借入金利子の対象になる建物の割合も多くなります。

Q.収益物件（収益マンション）の設備とは、具体的にどんなものですか？立地はわかるのですが…。

物件次第ですが、仮に弊社が扱っております物件は、一般的に全戸エアコン標準装備、浴室換気暖房乾燥機付、また弊社独自のセキュリティーシステムがあり、外出時に不法侵入や火災などの以上が発生した場合、携帯電話やパソコンのメールに直ちにお知らせするシステムや、もちろんTVモニター付オートロックシステム、防犯カメラなど、より、入居者のニーズに合わせ、住みやすく、安全にすることにより、非常に高い入居率も見込めます。

Q.好立地で設備などが整っていると、空室が防げる収益物件になると聞いたのですが本当ですか？

確かにご自分が住む場所を探すのと同じ様に物件の設備をチェックすることも必要です。しかし自宅と違い投資用の場合は、その土地の資産価値が目減りしない事の方が重要になる為、周辺の開発、交通機関の利便性、学校や商業施設の有無が大きく関わってくる立地を選び、それらをクリアすることで、長年に亘り安定した収益を生み出す物件となってくれるのです。

Q.投資用不動産として安定した収益を得るには、どんな物件を選べば良いのでしょうか？

投資用不動産を検討している場合、『好立地・好条件』を満たす物件を選択することが不可欠です。
・市内の駅から至近の物件
・メンテナンス･管理がしっかりしている物件
バブル時から一転し、都心部の不動産価格が安くなったことで、企業･大学等教育機関の都心回帰現象が起きております。又、通勤時間を短縮し、時間を有効活用する為に、勤務先に近い都心部に住居を持つ人も増えてきております。更に、未婚者･離婚者の増加による単身世帯の伸びも拍車をかけており、都心部では人口も単身世帯数も増え続けておりますので、単身世帯の賃貸需要が見込まれます。賃貸需要の高い好条件の物件は、家賃が殆ど下がっていないのが現状です。賃料は、立地条件･グレード･管理内容により大きく左右されますので、管理組合が正常に機能していることや、長期的な修繕計画が万全にされている物件をお選びいただくことが重要です。

Q.収益物件について、立地や設備、部屋の広さが同等のマンションに投資をする場合、一般的な分譲マンション（ファミリー混合）と、投資家向けに開発された投資用マンションは、どちらが有利なのでしょうか？

一般的な分譲マンション（ファミリー混合）は、賃貸にだしているお部屋は少なく、所有者が実際にお住みになっているケースがほとんどです。そこの一部で運用いたしますと、賃貸入居者は、ご購入されてお住みになっている方と比較し、意識が軽薄な為、入居マナーがしっかりしてないケースが多くあります。ゴミ出しルールや、騒音、その他・・・その為、賃貸入居者を良く思わない、オーナー居住者は多く、管理組合で賃貸禁止という決議が降る可能性があります。実際にそういったトラブルで賃貸禁止になった物件もありますので、賃貸に出すつもりでご購入したのに、それが貸し出せないとなると、思わぬリスクを背負う事になります。その点、投資家向けに開発された投資用マンションの場合は、すべてのお部屋が賃貸を目的としてご購入されている投資家の為、そういったリスクはございませんし、何か決議をとるにあたっても、オーナー様方の目的意識が一致している為、一般的な分譲マンション（ファミリー混合）と比べると、スムーズに事が運びますので、そういった点を考慮にいれれば、投資家向けに開発された投資用マンションのほうが有利といえるでしょう。