STEP4 物件資料を見る際のチェックポイント

収集した物件資料のチェックポイントについて解説いたします。 物件の資料には、判断材料が多く含まれております。その資料から得られる情報によって、おおよその投資判断が可能となってきます。 まずは収集した資料から、机上での投資判断を行うにあたって、どのような事に注意が必要かご説明します。

物件所在地

不動産投資は、その不動産を借りる入居者やテナントの賃料収入を目的としております。 したがって、その物件の借り手の立場になって検討することがポイントでになってきます。その中でも物件の所在や最寄り駅からの距離などは、非常に重要な要素となります。

チェックポイント

最寄り駅からの距離	利便性（徒歩での距離） ターミナル駅までの所要時間 ※不動産の公正競争規約では80mを徒歩1分と表示して良いことになっている。
周辺施設	周辺の大学、専門学校や企業など 商業施設や学校、病院など 周辺に嫌悪施設がないかどうか 近隣の状況や治安など 競合となるビルやマンションの状況

上記のチェックポイントを踏まえ、どのような人が借りるか、借り手のイメージを持つことがポイントです。

物件価格や購入にかかる諸経費

投資用不動産は土地と建物から成り立っております。一般的に物件価格は土地建物および建物の消費税を含んだ価格です。（土地には消費税が課せられませんが、建物には5%の消費税が課されます） 建物は今後、不動産投資をする上で、減価償却の対象（税務上、経費として認められる）となりますので、物件価格のうち建物の価格がどれくらいなのか、併せて確認するのが望ましいでしょう。 また、不動産を購入する際、物件価格以外に以下のような諸経費がかかりますので、気になる物件があったら、紹介元の不動産会社に、おおよその諸経費を見積もってもらいましょう。

項　目	内　訳
物件価格	物件本体価格プラス建物消費税
仲介手数料	物件本体価格の3.15%＋63000円（上限）
登録免許税（所有権移転）	土地：固定資産税評価額×1%  建物：固定資産税評価額×2%（平成18年4月1日以降）
不動産取得税	土地：固定資産税評価額×1/2×3% 建物：固定資産税評価額×3.5% （住宅以外の建物：平成18年4月1日以降2年間）
印紙税	契約書記載の売買金額によって異なる
司法書士報酬	登記の内容により異なる

このように、不動産投資には物件価格以外に多くの諸経費が発生します。不動産取得税や登録免許税は「固定資産税評価額」をベースに算出されますので、物件の固定資産税評価額が分かれば自分でも概ねの税額を算出することが可能です。 ただし、住宅用の物件などは、軽減措置がある場合もありますので注意が必要です。 また不動産の仲介手数料は、その物件を紹介した不動産会社の取引態様が「媒介」（仲介）の場合に発生しますが「売主」や「代理」の場合は手数料が発生しませんのでチェックしてみましょう。

建物の築年数や間取り、設備、法令遵守など

建物の築年数が古ければ、今後、多くの修繕費用が発生する可能性が高くなります。このような事から、その物件の過去の修繕履歴を確認することが望ましいといえます。 また1981年には建築基準法が改正され、建物の耐震基準が大幅に強化されています。したがって1981年前後に建てられた建築物は、耐震性が劣る可能性がありますので注意が必要です。更に建物が古くなると建物内の設備も更新する時期が近くなり、多くの費用が発生します。 建物の設備は日進月歩となっており、物件の競争力を高めるためには、設備の更新時期にかかわらず、ある程度の設備投資が必要となります。例えばインターネット回線や防犯設備などは、標準的な設備として装備されているのが常識となりつつあります。建物の建築は建築基準法によって制限されております。この建築基準法に適合した建築物であることを証明するために、建物建築前には「建築確認済証」が、建物建築完了時には「検査済証」が行政（民間検査機関）から交付されます。 よって、投資対象としている不動産が前述した証明の交付を受け、適法に建築されているか否かを確認する必要があります。 万一、適法に建築されていない場合（確認済証や検査済証の交付を受けていない物件の場合）は、金融機関の融資が受けられない可能性が高くなりますので特に注意が必要です。仮に自己資金で投資したとしても、売却が難しくなります。

年間の収入(利回り)

年間の賃料収入と、それにより求められた利回りは非常に重要な投資指標となります。 賃料収入（利回り）に関しては以下のようなチェックが必要です。

収　入	表示された賃料は現在の実績か、想定したものか 現在の賃料および想定に基づき設定されている賃料は 周辺相場と比較して割高か、割安か 空室がある場合、どれくらいの期間空室状況が続いているのか 入居者やテナントはどのような属性をもっているのか 賃料の滞納者の状況
支　出	固定資産税や都市計画税の額 火災保険料などの額 管理費の額 水道光熱費の額 経常的に発生している修繕費用など

上記のチェック項目は全てではなくても、経常的な収入、支出程度は物件検討の第一段階で把握しておく必要があります。

このように物件資料の収集が済んだタイミングで、第一段階の判断（机上で、ある程度の判断）を行う必要があります。 重要なのは継続して安定した収入が得られるかどうかです。 不動産会社や専門家から、物件の投資対象としての可否を伺うことも重要ですが、諸経費の算出や周辺の状況など、ある程度は自分自身で計算した上で判断できるだけの知識を身につけておくことが望ましいと言えます。 こうした段階を踏んだ後に、実際の物件を見に行きましょう。次回は現地調査にあたっての留意点についてお話します。